Неожиданный жилец или еще раз о том, как не нужно покупать квартиры
В моем сегодняшнем рассказе-предостережении довольно много участников.
Чтобы не путать читателя, сначала познакомлю вас с ними.
Действующие лица
Саша и Даша - хитрые и не очень порядочные собственницы продаваемой квартиры.
Вадим - сводный брат Саши и Даши, возможно знал об их планах.
Светлана - "правильный" нотариус.
Оксана - "неправильный" нотариус.
Вячеслав - начинающий риэлтор, который должен был ответственнее отнестись к новой работе.
Неизвестный работник Росреестра - отрицательный персонаж, плохой работник.
Арсений - покупатель квартиры, оказавшийся в крайне неприятном положении.
Саша и Даша
Саша и Даша участвовали в приватизации родительской квартиры и получили каждая по 1/4 доле. По 1/4 доле достались и отцу с матерью.
Еще по 1/4 доле девушки получили после смерти родителей. Отец, умерший последним, оставил в пользу них завещание, согласно которому они получали еще по 1/4 доли квартиры. Ранее доля матери по завещанию перешла к отцу Саши и Даши.
Таким образом, девушкам теперь принадлежала вся квартира в равных долях - по 1/2.
И они решили её продать.
Арсений и Вячеслав
Арсению нужна была квартира, самостоятельными поисками заниматься он не хотел, вникать в тонкости сделок с недвижимостью не желал.
Он обратился в ближайшее агентство недвижимости и познакомился с Вячеславом.
Вячеслав внушал доверие, говорил приятным низким голосом, был не молод.
Но это была всего лишь вторая по счету сделка риэлтора. До этого он работал в строительной компании, уволился и решил попробовать силы в новом для себя деле.
Новому клиенту риэлтор подобрал вариант квартиры Саши и Даши. Под требования заказчика попадало все - район, этажность, площадь, цена. Даже окна выходили туда, куда нужно.
Вячеслав - ответственный человек. Он старался вникать во все детали, советовался с более опытными коллегами.
Они и подсказали ему проверить, совпадал ли состав участников приватизации с составом лиц, имевших на нее право. Показали печальную для покупателей таких квартир судебную практику.
И Вячеслав проверил. Все оказалось чисто. На приватизацию имели право только Саша, Даша и их родители.
Это успокоило специалиста по недвижимости и он рекомендовал квартиру к приобретению.
Вадим
Сделка была совершена. Право собственности на квартиру благополучно перешло к Арсению.
Но радость покупателя была недолгой, так как спустя примерно две недели после оформления сделки на пороге квартиры появился сводный брат продавцов Вадим, который утверждал, что имеет право проживать в данной квартире.
И это право у Вадима действительно имелось.
Отец Вадима и девушек-продавцов, оставляя завещание в пользу последних, включил в него так называемый "завещательный отказ".
В завещании имелось указание на возложение на Сашу и Дашу обязанности предоставить жилое помещение Вадиму в пожизненное безвозмездное пользование.
Квартира была обременена завещателем в пользу Вадима.
Как получилось, что при оформлении сделки этого не выяснили ни риэлтор, ни нотариус?
Светлана, Оксана и неизвестный работник Росреестра
Нотариус Светлана, выдавшая девушкам свидетельства о праве на наследство, честно выполнила свою работу.
В выданных документах она указала обременение жилого помещения правами третьего лица - Вадима.
А вот неизвестный работник Росреестра, в производство которого попала регистрация права собственности каждой из девушек на перешедшую по наследству долю в квартире, отнесся к своим обязанностям халатно.
В пакете документов, предоставленных в Росреестр, были и выданные Светланой свидетельства. Но в свидетельства о праве собственности запись об обременении квартиры внесена не была.
Причины мне неизвестны. Но удивления этот факт, как и многие другие подобные, уже давно не вызывает.
В графе "существующие ограничения (обременения) права" гордо красовалось - "не зарегистрировано".
Вячеслав, получивший выписку из ЕГРН, не увидел в ней ничего "криминального".
Как не увидела ничего и Оксана, нотариус, которая готовила и удостоверяла договор купли-продажи квартиры.
Согласно законодательству, договоры отчуждения долей в недвижимом имуществе должны удостоверяться нотариально.
Интересно, что нотариуса для оформления сделки выбирали девушки. И они не обратились к Светлане, а предпочли другого нотариуса. Это понятно, ведь Светлана могла вспомнить об обременении квартиры.
Итог
Три участника истории сделали свою работу некачественно:
- Неизвестный работник Росреестра - не отразил в свидетельствах обременение
- Нотариус Оксана - не запросила правоустанавливающие документы, удовлетворившись лишь свидетельством о праве и выпиской ЕГРН
- Риэлтор Вячеслав - как и Оксана не собрал все возможные документы, проливающие свет на эту сделку
В итоге Арсений купил жилое помещение, в котором имеет право проживать Вадим.
Он обратился с иском к девушкам о расторжении договора купли-продажи. Даже если и выиграет, сомневаюсь, что у девушек полученные деньги будут в наличии.
Инфографика
