15 семей "выброшены" на улицу. О важности правовой экспертизы сделок с недвижимостью
Я уже неоднократно писал, что затраты на экспертизу сделки с недвижимостью себя оправдывают.
Представляю вашему вниманию еще одну иллюстрацию. В описываем случае поражает масштаб. 15 потерпевших семей и сделать ничего не возможно.
Преступная схема стала возможно благодаря сговору нескольких риэлторов и сотрудника Росреестра.
Все они получили реальные сроки лишения свободы, только вот насколько от этого легче потерпевшим. Деньги свои назад они не вернули и вряд ли вернут, по крайней мере большую их часть.
Приобретенные квартиры были стребованы у них в пользу государства.
Очень простая схема
Сообщники реально не заморачивались, действовали быстро, просто и нагло.
Если у умершего гражданина наследников нет, то его имущество идет в доход государства.
На вступление в права наследства закон отводит шесть месяцев. По истечении это срока при отсутствии претензий на имущество со стороны наследников муниципальные органы должны начать процедуру его перевода в собственность государства или муниципалитета.
Проблема в том, что муниципальные власти часто не спешат этим заниматься. В результате в течение нескольких лет после смерти владельца квартиры могут по-прежнему числится за ним.
Причины такой нерасторопности мне неясны. Доводы о том, что квартиры потом может не достаться муниципальному образованию или о том, что нужно подождать, вдруг родственники объявятся и заявят через суд о своих правах, кажутся мне несерьезными.
Просто, как всегда, кто-то плохо делает свою работу.
Способствовал реализации описываемой схемы и тот факт. что базы ЗАГСа, где зафиксирована информация о смерти лица, и Росреестра существуют автономно. Друг с другом они не связаны.
О смерти того или иного лица Росреестр узнает не автоматически, а в уведомительном порядке. Не уведомили - не узнали.
Итак, в регистрирующий орган через сотрудника-сообщника участниками преступной схемы сдавались на регистрацию договоры купли-продажи квартиры, заключенные от имени собственника квартиры, который на тот момент был уже мертв.
Подписывались договоры не самим собственником, а его представителем, действующим по нотариально оформленной доверенности.
Нотариусы в схеме не участвовали. Доверенность создавалась в компьютерных программах, сообщник в Росреестре заверял копию.
Роль этого гражданина была очень велика. Он же добывал образцы подписи "продавца", он же искал подходящие варианты квартир для реализации схемы.
Право собственности на квартиру переходило к одному из сообщников, который продавал её по очень привлекательной цене. Желающие приобрести жилое помещение по цене "чуть ниже рынка" находились быстро.
Удивила ситуация, в которой они "прокололись". Видимо уверовали в свою безнаказанность, либо жадности подельников зашкаливал.
Подобную схему они решили провернуть с квартирой, собственник которой не умер, а отбыл реальный срок лишения свободы в колонии.
Непонятно, чем думали и на что надеялись.
Хозяин квартиры освободился по УДО (условно-досрочное освобождение) и обнаружил, что у квартиры новые собственники.
Правоохранительные органы, куда он обратился с заявлением, очень заинтересовал такой факт. В результате расследования преступная схема была обнаружена.
15 эпизодов и выводы
Следственные органы выявили 15 эпизодов реализации мошеннической схемы, совершенные преступной группой.
Все эти 15 семей остались без квартир, поскольку 302 статья ГК позволяет виндицировать (истребовать) имущество даже у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли.
Что должно было насторожить покупателей квартир?
Первое, на что нужно было бы сразу обратить внимание - поспешность, с которой продавец (им являлся один из сообщников) стремился продать квартиру. Ведь с момента её приобретения до её последующей продажи был очень короткий промежуток времени.
Цена ниже рынка тоже должна настораживать.
Но главное не в этом.
В выписке из поквартирной карты во всех случаях значился прежний собственник. Да, покупатели не знали, что он на самом деле уже мертв. Но данное обстоятельство само по себе уже говорит об отсутствии "чистоты" сделки.
Учитывая же все три факта в совокупности, любой профессиональный юрист, работающий в сфере недвижимости, рекомендовал бы отказаться от такой покупки.
