Как проиграть свою квартиру банкирам. В шахматы

Всем привет, дорогие мои.


Речь в статье пойдет не о вариациях игры на клетчатой доске резными воинами-фигурками, а о переговорном поединке, в который вступают сотрудники банка с клиентами, просрочившими кредит под залог квартиры.


Цель банковских шахмат - не мат в два хода, а захват контроля над залоговой квартирой как можно более законным способом.


Хотя без мата игра в банковские шахматы очень редко обходится.Вот в этой истории о спасении ипотечного заёмщика мы говорили о сборе в программном обеспечении банка Российский капитал, который чуть было не стоил нашему клиенту 2 х миллионов рублей.


С чего началась партия, какова расстановка сил на доске?


В момент обращения за клиентом банка числился долг в размере 2700 000 рублей, из которых 2000 000 сумма займа, а 700 000 - невыплаченные проценты и штрафные санкции.


Сумма финансовых претензий обозначена в судебном иске, прилетевшим заказным письмом осенью.


Во внезапном иске осенью вместо ожидаемого решения о второй реструктуризации займа летом.

Слушание дела о банкротстве назначено на 03 декабря.


С учётом прошедшей и безрезультатной для банка первой реструктуризации звдолженности вероятность признания заёмщика банкротом высокая. А это значит, что квартира будет продана с торгов и не по самой лучшей цене.


Партия ставкой в которой трешка-распашонкм на Шипиловской началась


Как мы вошли в игру?


Со своим клиентом и заёмщиком Российского Кредита по совместительству познакомились по рекомендации.


Причина рекомендации - мегавыгодная продажа однушки в центре.


Попросили пообщаться - дать совет, по возможности помочь.


Объект, трёхкомнатная квартира между двух станций метро на Шипиловской.


Стадия продажи - вот вот внесут аванс от сетевого франшизного агентства.


По словам клиента риэлтор сообщает, что покупатель единственный, спрос на квартиру слабый.

Покупатель платит 9700, комиссия 300.


Очень интересно. Откуда берется низкий спрос на мегаразогретом рынке?


Как всегда, причины низкого спроса одни и те же:


1. Квартира не готова к показам, не убрана, неряшлива, захламлена.

2. В рекламе посредственные фото этого безобразия на телефон.

3. Окна выходят в две стороны, в одну сторону на ТЦ с большой стоянкой, а баннеров нет.

4. Одну из комнат занимает арендатор в одной из комнат со своим графиком жизни.

5. Объект показывается неквалифицированно: в любое время любому интересующемуся.


Диагноз: объект сильно недооценен, вероятный коридор продажи за неделю - 9800-10100 с нашей обычной комиссией 200.


Дело было в четверг, договорились, сразу повесили баннер.


В доказательство гипотезы о недооцененности первый звонок по баннеру, который виден со стоянки торгового центра через 10 минут.


Хорошее начало.


Воодушевленный клиент начал готовить объект к первой и второй серии показов на вторник и четверг следующей недели:


1. Договорился с арендатором о съезде ко вторнику.

2. Начал паковать вещи и отмывать квартиру, фотографирование наметили на субботу.


В субботу фото и выход рекламы.

Вторник - 4 показа.

Среда аванс за 10 млн, ипотека Сбера, альтернатива.


Готовимся к сделке со снятием обременения, нужна справка из банка о полном остатке ссудной задолженности.


И тут в партию грубо вступает банк


В выписке, которую выдает банк по запросу, на 300000 рублей долга больше.


Типа ой-ей, был очень досадный компьютерный сбой, справку для суда неверную дали. А вот сегодня - другое дело.

Все правильно и точно теперь посчитали.


К слову, эта история повторяется со всеми банками без исключения.


Как только забрезжит возможность получить по безнадежному кредиту, выясняется, что есть ещё целый ряд непогашенных заёмщиком задолженностей, которые не учли.


Из-за сбоя в компьютерной программе, обычно так.


Сидим с заёмщиком, обсуждаем рост долга в кафе.


🔹У них и правда сбой всегда бардак такой.


🔸Нет, просто с нами началась партия, и сделан первый ход, пешка на Е2-Е4.

Сейчас в банке сидят несколько человек и думают, чего бы ещё Вам впендюрить. Времени до суда осталось очень мало, у них сильная позиция.

Их задача оперируя задолженностью в 3 миллиона взять контроль над активом стоимостью десять минимум.


С учётом того, что Вы не смогли воспользоваться одной реструктуризацией, вероятность того, что Вас признают банкротом и квартира уйдет в торги очень высокая.


А перед слушанием заявят ходатайство о том, что на основании пунктов .... ..... Кредитного договора номер.... в исковом заявлении не учтены пени и штрафы в размере .......

Влепят ещё миллиона два, суд обычно списывает 70 процентов пеней и штрафов, то есть долг вырастет на 500-600 тыс.


А квартира с торгов уйдет своим за 8.5-8.7.


Наша задача - успеть до суда получить от банка справку о полном погашении с устраивающей нас суммой.


🔹Нет, просто у них всегда такой бардак, но судиться времени нет, давайте снимать обременение по этой сумме. Пусть будет три.


Договариваемся с инвестором, через несколько дней едем в банк на погашение.


Следующие ходы партии:


💠Сумма задолженности становится на 2 млн больше, "дайте пять".

💠Бодаемся с банком: "хорошо, три, но сегодня"

💠Бодаемся с инвестором, типа выросли риски.

💠Бодаемся с банком: "хорошо, три, но сегодня"

💠Бодаемся со Сбером по поводу отдельной ячейки под инвестора, договариваемся.

💠Инвестор не выходит на сделку.

💠Ищем другого инвестора.

💠Бодаемся с банком: "хорошо, три, но сегодня"

💠Погашаем

💠Получаем справку о полном досрочном, едем в суд, заявляем ходатайство.

💠Выгрызаем с клиентом закладную.

💠Выходим на сделку

💠Проходит регистрация и расчеты.


А по времени:


31 октября - первичная консультация

07 ноября - аванс

03 декабря - полное досрочное погашение

20 декабря - ДКП

26 декабря - регистрация сделки.


🔘Можно ли было сыграть лучше?🔘


👉Однозначно, если времени до суда было бы больше.


☝️А потому будьте бдительны.


1. Старайтесь не брать займов под дорогой залог. Если бы рыночная стоимость залога примерно равнялась реальной сумме задолженности, банковские были бы посговорчивее.

2. Если получили первую реструктуризацию, старайтесь погасить задолженность или не допускать просрочки

3. Если сотрудники банка регулярно Вас тормошили, а потом вдруг надолго замолчали - есть повод поинтересоваться, что по Вашему делу сейчас замышляют.

4. Поиск покупателя получайте профессионалам.

5. Вести переговоры по согласованию размера задолженности надо заранее, как только ситуация со взысканием обострилась.


🍒Ну и самое последнее.


На сегодняшний день самый простой способ остаться без квартиры - взять кредит под ее залог, дорогие мои.

Удачи Вам в решении жилищного вопроса и всего доброго!