Применение технологии блокчейн в недвижимости

Недвижимость - самый ценный распределенный ресурс в мире. Учитывая особый экономический и социальный статус недвижимости законодатели многих стран предъявляют специальные требования к оформлению сделок с ней. Как правило в законодательной системе это отражается внедрением титульной системы Торренса - системы регистрации прав, при которой запись в государственном реестре недвижимости гарантирует бенефициару безусловное право собственности на объект недвижимости. Передача права собственности производится путём внесения изменений в записях реестра, на основании документов о совершенной сделки.
Обязанности по ведению реестра возлагаются на государственные органы, что должно гарантировать непредвзятость и его корректное ведение. Однако это требует дополнительных проверок чистоты сделки и добавляет бюрократических процедур.

Деятельность блокчейн-стартапов в сфере недвижимости можно подразделить на 3 направления:

перевод реестра на блокчейн;
перевод документооборота по сделкам с недвижимостью на блокчейн;
токенизации недвижимости.
Нередко второе и третье направление пересекаются, предлагая клиенту зафиксировать сделки по владению недвижимостью через токены.

Реестры недвижимости на блокчейне
В некоторых странах мира уже ведутся эксперименты по переводу государственных реестров недвижимости на блокчейн - это позволяет гарантировать надёжное хранение данных и снизить сроки регистрации.
В настоящее время известны проекты по переводу реестров на новый способ ведения в Швеции, Украине, Греции, ОАЭ, России, Грузии, Японии, Гане.
В последней стране произошел ставшим уже классическим пример с утратой реестра: во время землетрясения одним из первых рухнуло здание в котором хранились архивы записей прав на недвижимость. В итоге, восстановление реестра заняло несколько лет, но до конца все данные восстановить не удалось.
В России Росреестром и Внешэкономбанком уже проводится конкурс блокчейн-решений в области учета и регистрации недвижимости. Также было заявлено о пилотном блокчейн-проекте по сделкам с недвижимостью в Великом Новгороде, который стартует в сентябре 2017 года. Планируется, что оформление сделок будет занимать до двух часов. Пока лучший результат взаимодействия Росреестра с банками – это оформление сделки до 15 дней.

Учитывая, что блокчейн не позволяет отменять или изменять уже внесённые записи, то могут возникнуть сложности с применением последствий недействительности сделок, а именно: возврат всего полученного по сделке. К сожалению, отсутствует общедоступная информация как в блокчейне планируется реализовать эти положения Гражданского законодательства, но есть предположение, что вместо отмены записи о сделке в реестр вносится новая запись о переходе прав прежнему владельцу.
В аспекте этой проблемы интересен способ, предложенный проектом eGaaS - они ввели концепцию "smart law", допускающую, что консенсусом пользователей возможно внесение изменений в записи блокчейна.

Документооборот по сделкам с недвижимостью на блокчейне
Еще одним направлением деятельности блокчейн-проектов - перевод документооборота на блокчейн. Традиционно, применение блокчейна в таких проектах способствует, прозрачности, надежности и ускорении документооборота при приобретении недвижимости.
В этом сегменте блокчейн-проекты становятся площадками на которой производятся сделки между продавцом и покупателем. В случае распространения заключения сделок с помощью таких платформ незавидная судьба ждёт множество посредников в сделках с недвижимостью: нотариусов, агентов, классифайды, юристов.
Задействованная цепочка посредников добавляет дополнительные процессы проверок и согласований которые выполняют эти же посредники, увеличивая издержки и наращивая неэффективность. Издержки на посредников составляют 1-2% от суммы сделки. Площадки нового типа должны исключить взаимодействие с посредниками и снизить количество дополнительных проверок чистоты сделки.
Одним из таких проектов, является платформа ATLANT, которая создает систему с помощью которой станет возможным проведение p2p операций с недвижимостью, минуя посредников.
Сбербанк уже запустил онлайн-платформу по быстрому оформлению сделок с недвижимостью на этой технологии и провел сделок более чем 3 млрд рублей. Известно, что Минкомсвязь в настоящее время рассматривает пилотный проект, который позволит использовать блокчейн при заключении сделок, связанных с долевым строительством жилья.
Российский сервис «33 Слона» использует технологию блокчейн при оформлении сделок и уже открыл компанию по недвижимости в США.
Несмотря на перевод и оптимизацию документооборота на блокчейн следует учитывать, что право собственности переходит не в момент подписания документов, а в момент регистрации такого перехода. Поэтому “узким местом” таких сервисов может оказаться процесс регистрации, требующий применение традиционных подходов.

Токенизация недвижимости
Пожалуй, самое интересное направление деятельности блокчейн-проектов. Это связано с тем, что токенизация позволяет перевести в более ликвидную форму экономическую ценность объектов недвижимости, объем которой оценивается в 200 трл. долларов. Поступление даже малой части этих средств способно оказать значительное влияние на криптоэкономику:
Повысить ее стабильность. Цены на недвижимое имущество достаточно стабильны, поэтому стоимость токенов, обеспеченных недвижимостью не будет подвержена волатильности как обычные криптоактивы;
Увеличит капитализацию криптоэкономики за счёт трансфера эквивалента стоимости недвижимого имущества;
Повысит эффективность владения недвижимостью за счет вовлечения в экономический оборот незадействованных ресурсов.

Однако, как было сказано выше особые требования к обороту недвижимости создают определенные юридические проблемы с проведением такой токенизации. Получение реальных прав на объекты недвижимости в странах использующих титульную систему Торренса требует прохождение ряда бюрократических процедур для внесения изменений в реестр. Это снижает оборотоспособность токенов в связи с чем теряется привлекательность идеи токенизации.
Непроведение такой регистрации приводит к отсутствию реального обеспечения токенов на недвижимое имущество, поэтому стоит крайне осторожно подходить к обещаниям проектов предоставлять квадратные метры за токены. Например, в случаях когда проект через краудфандинг собирает средства на приобретение или строительство недвижимости, а взамен предоставляет токен, привязанный к квадратным метрам этой недвижимости. В таких случаях стоит поинтересоваться действительно ли владелец токена будет собственником объекта и каким образом планируется фиксировать эти права.
В некоторых случаях используется промежуточный вариант - владелец токена может рассчитывать не на собственность, а на экономические результаты ее использования, например, на доход от сдачи в аренду. Тогда корректней говорить, о том, что токен обеспечен не владением недвижимым активом, а долей в доходах компании, владеющей недвижимостью. В таком случае фиксация прав производиться не через титульную систему, а иными более простыми договорными конструкциями.
В этом отношении примечателен проект Bloquid, который токенизирует экономический эквивалент стоимости недвижимости используя конструкцию договоров займа и залога. Эмиссия токена производится после заключения с собственником недвижимости двух договоров: договора займа залоговых токенов и договора залога недвижимого имущества в целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа. После государственной регистрации обременения недвижимости, смарт-контракт выпускает токены. Эти токены передаются владельцу недвижимости по договору займа, поэтому для того, чтобы снять обременение с недвижимости заемщик обязан вернуть токены. В результате такой юридической конструкции создается связка между стоимостью залогового фонда и номинальной стоимостью эмитированных токенов. Гарантии, предоставляемые реестром недвижимости, позволяют быть уверенными в реальном обеспечении токенов.
В завершение статьи стоит упомянуть вопросы, которые намеренно не были рассмотрены. Проекты в которых предлагается приобрести недвижимость за криптовалюту: в этом случае нельзя говорить о каких-то новых моделях в сфере недвижимости, а только о традиционных сделках с новым способом оплаты. К тому же у автора есть сомнения, что в итоге эти сделки оформляются криптовалютой, поскольку кроме Японии криптовалюта не является законным средством платежа.
Еще один проект, который не был рассмотрен - ведение закладных на блокчейне (внедряется в Мастерчейне) - полагаю, что это все-таки больше относится к сфере ценных бумаг, а не недвижимости.